Laatste update: 2 januari 2026
In 2025 was de huizenverkoop in Vroondaal zeer succesvol, gekenmerkt door een grote vraag naar zowel bestaande bouw als de laatste nieuwbouwprojecten. De wijk blijft populair door de combinatie van klassieke Haagse architectuur en de ligging nabij natuurgebied Madestein.
Hieronder vind je de details over de verkoop in 2025 en de actuele status van fase 1 van de lopende projecten.
Terugblik op 2025 in Vroondaal
-
Grote vraag en prijsstijging: In de regio Den Haag (inclusief Vroondaal) steeg de gemiddelde verkoopprijs in 2025 met ongeveer 5,8% tot 6,2%.
-
Snelheid: Woningen in Vroondaal stonden gemiddeld slechts 30 tot 35 dagen te koop. Bijna 70% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.
-
Nieuwbouw-focus: 2025 stond in het teken van de afronding van De Helden van Vroondaal en de spectaculaire start van het slotstuk: De Meesters van Vroondaal.
Beschikbaarheid in Fase 1 (Stand van zaken januari 2026)
Wat betreft de specifieke “fase 1”-projecten is de situatie als volgt:
1. De Meesters van Vroondaal (Fase 1) – Nu in de verkoop!
Dit is het meest actuele project. De verkoop van de eerste fase is eind december 2025 gestart.
-
Aanbod: 51 woningen (11 Laanwoningen, 25 Herenhuizen, 12 Halfvrijstaande Villa’s en 3 Vrijstaande Villa’s).
-
Status: De inschrijving is momenteel nog geopend. Je kunt je tot zondag 11 januari 2026 digitaal inschrijven voor een bouwnummer naar keuze.
-
Prijzen: Variërend van circa € 619.000 tot € 1.549.000 v.o.n.
2. De Helden van Vroondaal (Fase 1) – Uitverkocht
-
Status: De eerste fase van dit project (45 woningen) is volledig uitverkocht en de bouw is in volle gang (of al deels opgeleverd).
-
Alternatief: Er zijn in fase 3 van dit project nog enkele (vrijstaande) watervilla’s beschikbaar voor prijzen rond de € 1.215.000.
3. Bestaande bouw in Vroondaal-Zuid / Hofstedepark
-
In de oudere fasen (zoals de “Dames” of “Heeren”) komen af en toe woningen terug op de markt via Funda. Op dit moment staan er verspreid over de hele wijk circa 15 tot 20 woningen te koop, variërend van herenhuizen tot vrije kavels.
Hoewel Vroondaal in 2025 een van de populairste wijken van Den Haag bleef, staan sommige woningen inderdaad opvallend lang te koop. Dat lijkt tegenstrijdig in een oververhitte markt, maar er zijn voor deze specifieke wijk een aantal duidelijke redenen aan te wijzen.
Hier zijn de belangrijkste redenen waarom sommige woningen in Vroondaal “blijven plakken”:
1. Het “Turn-key” dilemma
Kopers in Vroondaal zoeken vaak een instapklare woning. In de oudere delen (zoals Vroondaal-Zuid of de vroege fasen van de “Heeren en de Dames”) zijn sommige woningen nu 5 tot 9 jaar oud. In het Hofstedepark is dat ca 15 jaar.
-
Smaakgevoeligheid: In het hogere segment hebben eigenaren vaak gekozen voor zeer uitgesproken keukens, vloeren of badkamers. Als die niet precies de smaak van een nieuwe koper zijn, wordt de woning als “klusproject” gezien, waar kopers in dit segment vaak geen tijd voor of zin in hebben.
-
Verduurzaming: Hoewel de meeste huizen in Vroondaal modern zijn, is de standaard in 2025 verschoven naar energielabel A++++ (volledig energieneutraal). Oudere woningen in de wijk die nog op het gasnet zitten of minder zonnepanelen hebben, concurreren nu met de hagelnieuwe projecten (zoals De Meesters) die technisch superieur zijn.
2. Te ambitieuze vraagprijzen
Veel verkopers in Vroondaal hebben in 2025 geprobeerd de absolute hoofdprijs te vangen, gesterkt door de berichten over prijsstijgingen.
-
De €1,2 miljoen grens: Zodra een woning boven de 1,2 miljoen euro komt, wordt de vijver met potentiële kopers aanzienlijk kleiner.
-
Concurrentie met nieuwbouw: Als een bestaande woning (waar nog overdrachtsbelasting over betaald moet worden) bijna net zoveel kost als een gloednieuwe villa in De Meesters of De Helden, kiezen veel kopers liever voor nieuwbouw (vrij op naam en volledig naar eigen wens in te richten).
- Lokale aspecten: Overlast door intensief verkeer, (geluids)overlast en sociale factoren kunnen de verkoper parten spelen.
3. De overlast van de “eeuwige bouwplaats”
Vroondaal is al jaren een bouwplaats. Voor sommige kopers is de rek eruit.
-
Woonrijp maken: In delen van Vroondaal duurt het lang voordat de straten definitief zijn ingericht. Woningen in straten die nog vol liggen met stelconplaten en waar veel bouwverkeer rijdt, verkopen in 2025 lastiger dan woningen in straten die al “af” zijn.
-
Uitzicht: Woningen die nu te koop staan maar straks uitkijken op een nieuw appartementencomplex of een dichter bebouwde fase, verliezen hun “vrijheidsgevoel”, wat voorheen juist de reden was voor de hoge prijs.
4. Specifieke beperkingen (Erfpacht en VvE)
-
Erfpacht: Hoewel veel woningen op eigen grond staan, zijn er in de regio Den Haag ook woningen met erfpachtconstructies. Onzekerheid over toekomstige canon-aanpassingen schrikt kopers af.
-
Appartementen: Voor de luxere appartementen in Vroondaal geldt soms dat de servicekosten (VvE) in 2025 fors zijn gestegen door hogere verzekeringspremies en onderhoudskosten, wat de maandlasten onaantrekkelijk maakt.
Overzicht: Bestaand vs. Nieuwbouw in Vroondaal (januari 2026)
| Kenmerk | Bestaande bouw (moeilijker verkoopbaar) | Nieuwbouw (vlottere verkoop) |
| Kosten | 10,4% overdrachtsbelasting (beleggers) / 2% (eigen bewoning) | Vrij op naam (v.o.n.) |
| Energie | Vaak gasaansluiting / Label A of B | Energieneutraal / Label A++++ |
| Staat | Smaakgevoelig, soms lichte slijtage | Alles nieuw en naar eigen smaak |
| Omgeving | Vaak al woonrijp en groen | Nog jarenlang een bouwplaats |